【寧波仁和會(huì)計(jì)培訓(xùn)學(xué)校】0574-  ，仁和會(huì)計(jì)歷經(jīng)多年的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，仁和會(huì)計(jì)培訓(xùn)逐漸形成為學(xué)生提供培訓(xùn)→實(shí)習(xí)→就業(yè)一條龍服務(wù)，從而為培訓(xùn)市場注入了全新的“仁和”模式。更多課程詳情及預(yù)約免費(fèi)試聽體驗(yàn)課請聯(lián)系值班老師?。?/p>

房地產(chǎn)公司和購房人之間如果因?yàn)楦鞣N原因而解除購房合同，那么違約方按照違約責(zé)任向?qū)Ψ街Ц兜倪`約金或者其他形式的補(bǔ)償款后，獲得違約金或者其他形式補(bǔ)償款的一方，需要交稅嗎？對于這一熱點(diǎn)問題，各位在房地產(chǎn)企業(yè)工作的會(huì)計(jì)人員都知道會(huì)涉及哪些稅收問題嗎？小編為大家整理如下，快來收藏吧！

　　一、就增值稅而言，《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）之附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定：

　　有償提供交通運(yùn)輸、郵政、電信、建筑、金融服務(wù)以及現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)，有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照營改增的規(guī)定繳納增值稅。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

　　銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（價(jià)外費(fèi)用指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)），財(cái)政部和稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

　　綜合上述規(guī)定，因解除銷售合同而取得對方支付的違約金等補(bǔ)償，由于收款方的銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等應(yīng)稅行為尚未發(fā)生，故不屬于發(fā)生應(yīng)稅行為而取得的價(jià)款；同時(shí)，正因?yàn)閼?yīng)稅行為尚未發(fā)生，也不屬于銷售價(jià)款以外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)。

　　因此，根據(jù)現(xiàn)行增值稅政策，不論是房地產(chǎn)公司因解除銷售合同而取得購房人支付的違約金等補(bǔ)償，還是購房人因解除銷售合同而取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補(bǔ)償，均不在增值稅應(yīng)稅行為之列，也就不涉及繳納增值稅的問題。

　　二、就土地增值稅而言，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，繳納土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的單位和個(gè)人。

　　因解除銷售合同而取得違約的對方支付的違約金等補(bǔ)償，由于是在沒法發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的應(yīng)稅行為的情況下取得的，基于此，房地產(chǎn)因此取得購房人支付的此項(xiàng)違約金等補(bǔ)償或者購房人因此取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補(bǔ)償，均不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　關(guān)于房地產(chǎn)公司因解除銷售合同而向購房人支付的違約金等補(bǔ)償，能否在該項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的問題。

　　房地產(chǎn)公司銷售開發(fā)的房地產(chǎn)，其土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用）；（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　因此，房地產(chǎn)公司因解除銷售合同而支付給購房人的違約金等補(bǔ)償，不在規(guī)定的扣除項(xiàng)目之列，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能作為扣除項(xiàng)目金額扣除。

　　三、就企業(yè)所得稅而言，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》規(guī)定：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的，為總額。

　　總額包括其他；其他中包括違約金。

　　因此，房地產(chǎn)公司因解除銷售合同而取得購房人支付的違約金等補(bǔ)償，應(yīng)計(jì)入該房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅的總額中，再根據(jù)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的情況，確定是否繳納、如何繳納企業(yè)所得稅。

　　至于房地產(chǎn)公司發(fā)生因解除銷售合同而向購房人支付違約金等補(bǔ)償?shù)那樾?，不在法定的不得扣除的支出之列；該?xiàng)違約金是基于履行銷售房屋合同而產(chǎn)生的按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的支出，屬于實(shí)際發(fā)生的與取得有關(guān)的、合理的支出，取得內(nèi)容真實(shí)、合法有效的支付憑據(jù)（不屬于發(fā)票開具范圍）后，會(huì)計(jì)上計(jì)入營業(yè)外支出科目，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)可以據(jù)實(shí)扣除。

　　四、就個(gè)人所得稅而言，《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》第二條列舉了應(yīng)納個(gè)人所得稅的十一項(xiàng)個(gè)人所得：工資、薪金所得；個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得；、對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；、勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；利息、股息、紅利所得；財(cái)產(chǎn)租賃所得；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得；經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得。

　　很顯然，購房人因解除銷售合同而取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補(bǔ)償，不屬于前九項(xiàng)所得。

　　而“偶然所得”，是指個(gè)人得獎(jiǎng)、中獎(jiǎng)、中彩以及其他偶然性質(zhì)的所得。在沒有新的稅收政策出臺(tái)以前，偶然所得項(xiàng)目不包括取得本項(xiàng)違約金等補(bǔ)償。

　　較后一項(xiàng)是“其他所得”。這也是較容易引起誤解和爭議的一項(xiàng)。

　　關(guān)于“其他所得”，首先，要厘清一個(gè)概念，常說的“其他所得”是一個(gè)習(xí)慣性的簡稱，準(zhǔn)確的表述應(yīng)當(dāng)是“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”。因而，此項(xiàng)稅目并非無限定條件的兜底項(xiàng)目，不能把簡稱的“其他所得”當(dāng)著一個(gè)筐，將凡是不能歸于前十項(xiàng)所得的都?xì)w入到此稅目中。

　　那么，個(gè)人取得違約金，究竟是否屬于個(gè)人所得稅的“其他所得”呢？

　　對此問題，即使是具體到“原購房人因解除銷售合同而取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補(bǔ)償”，是否應(yīng)按“其他所得”繳納個(gè)人所得稅，也不能一概而論，需視違約金等補(bǔ)償款的性質(zhì)而定。

　　在現(xiàn)有的10項(xiàng)“其他所得”中，涉及到個(gè)人取得違約金須按“其他所得”計(jì)繳個(gè)人所得稅的項(xiàng)目是：在商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金，購房人應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅?！抖悇?wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2006〕865號(hào)）同時(shí)還規(guī)定，購房人應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。

　　據(jù)此，購房人如果取得“因房地產(chǎn)公司原因造成無法辦妥銀行按揭后解除購房合同而支付的違約金”，屬于個(gè)人所得稅的“其他所得”應(yīng)稅項(xiàng)目，應(yīng)由支付違約金的房地產(chǎn)公司按20的稅率代扣代繳個(gè)所得稅。

　　來源：每日稅訊 段文濤

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