【寧波仁和會計培訓(xùn)學(xué)?！?574-  ，仁和會計歷經(jīng)多年的教學(xué)經(jīng)驗，仁和會計培訓(xùn)逐漸形成為學(xué)生提供培訓(xùn)→實習(xí)→就業(yè)一條龍服務(wù)，從而為培訓(xùn)市場注入了全新的“仁和”模式。更多課程詳情及預(yù)約免費試聽體驗課請聯(lián)系值班老師?。?/p>

房地產(chǎn)公司和購房人之間如果因為各種原因而解除購房合同，那么違約方按照違約責(zé)任向?qū)Ψ街Ц兜倪`約金或者其他形式的補償款后，獲得違約金或者其他形式補償款的一方，需要交稅嗎？對于這一熱點問題，各位在房地產(chǎn)企業(yè)工作的會計人員都知道會涉及哪些稅收問題嗎？小編為大家整理如下，快來收藏吧！

　　一、就增值稅而言，《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）之附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定：

　　有償提供交通運輸、郵政、電信、建筑、金融服務(wù)以及現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)，有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照營改增的規(guī)定繳納增值稅。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。

　　銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用（價外費用指價外收取的各種性質(zhì)的收費），財政部和稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

　　綜合上述規(guī)定，因解除銷售合同而取得對方支付的違約金等補償，由于收款方的銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)等應(yīng)稅行為尚未發(fā)生，故不屬于發(fā)生應(yīng)稅行為而取得的價款；同時，正因為應(yīng)稅行為尚未發(fā)生，也不屬于銷售價款以外收取的各種性質(zhì)的收費。

　　因此，根據(jù)現(xiàn)行增值稅政策，不論是房地產(chǎn)公司因解除銷售合同而取得購房人支付的違約金等補償，還是購房人因解除銷售合同而取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補償，均不在增值稅應(yīng)稅行為之列，也就不涉及繳納增值稅的問題。

　　二、就土地增值稅而言，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，繳納土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的單位和個人。

　　因解除銷售合同而取得違約的對方支付的違約金等補償，由于是在沒法發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的應(yīng)稅行為的情況下取得的，基于此，房地產(chǎn)因此取得購房人支付的此項違約金等補償或者購房人因此取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補償，均不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　關(guān)于房地產(chǎn)公司因解除銷售合同而向購房人支付的違約金等補償，能否在該項目計算土地增值稅時扣除的問題。

　　房地產(chǎn)公司銷售開發(fā)的房地產(chǎn)，其土地增值稅的扣除項目為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用）；（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）規(guī)定的其他扣除項目。

　　因此，房地產(chǎn)公司因解除銷售合同而支付給購房人的違約金等補償，不在規(guī)定的扣除項目之列，在計算土地增值稅時不能作為扣除項目金額扣除。

　　三、就企業(yè)所得稅而言，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其《實施條例》規(guī)定：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的，為總額。

　　總額包括其他；其他中包括違約金。

　　因此，房地產(chǎn)公司因解除銷售合同而取得購房人支付的違約金等補償，應(yīng)計入該房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅的總額中，再根據(jù)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的情況，確定是否繳納、如何繳納企業(yè)所得稅。

　　至于房地產(chǎn)公司發(fā)生因解除銷售合同而向購房人支付違約金等補償?shù)那樾危辉诜ǘǖ牟坏每鄢闹С鲋?；該項違約金是基于履行銷售房屋合同而產(chǎn)生的按照經(jīng)濟合同規(guī)定支付的支出，屬于實際發(fā)生的與取得有關(guān)的、合理的支出，取得內(nèi)容真實、合法有效的支付憑據(jù)（不屬于發(fā)票開具范圍）后，會計上計入營業(yè)外支出科目，在計算應(yīng)納稅所得額時可以據(jù)實扣除。

　　四、就個人所得稅而言，《中華人民共和國個人所得稅法》第二條列舉了應(yīng)納個人所得稅的十一項個人所得：工資、薪金所得；個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得；、對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；、勞務(wù)報酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費所得；利息、股息、紅利所得；財產(chǎn)租賃所得；財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得；經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得。

　　很顯然，購房人因解除銷售合同而取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補償，不屬于前九項所得。

　　而“偶然所得”，是指個人得獎、中獎、中彩以及其他偶然性質(zhì)的所得。在沒有新的稅收政策出臺以前，偶然所得項目不包括取得本項違約金等補償。

　　較后一項是“其他所得”。這也是較容易引起誤解和爭議的一項。

　　關(guān)于“其他所得”，首先，要厘清一個概念，常說的“其他所得”是一個習(xí)慣性的簡稱，準(zhǔn)確的表述應(yīng)當(dāng)是“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”。因而，此項稅目并非無限定條件的兜底項目，不能把簡稱的“其他所得”當(dāng)著一個筐，將凡是不能歸于前十項所得的都歸入到此稅目中。

　　那么，個人取得違約金，究竟是否屬于個人所得稅的“其他所得”呢？

　　對此問題，即使是具體到“原購房人因解除銷售合同而取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補償”，是否應(yīng)按“其他所得”繳納個人所得稅，也不能一概而論，需視違約金等補償款的性質(zhì)而定。

　　在現(xiàn)有的10項“其他所得”中，涉及到個人取得違約金須按“其他所得”計繳個人所得稅的項目是：在商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金，購房人應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目繳納個人所得稅?！抖悇?wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2006〕865號）同時還規(guī)定，購房人應(yīng)繳納的個人所得稅稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。

　　據(jù)此，購房人如果取得“因房地產(chǎn)公司原因造成無法辦妥銀行按揭后解除購房合同而支付的違約金”，屬于個人所得稅的“其他所得”應(yīng)稅項目，應(yīng)由支付違約金的房地產(chǎn)公司按20的稅率代扣代繳個所得稅。

　　來源：每日稅訊 段文濤

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